Planen Sie den Erwerb einer Immobilie?

Beim Erwerb einer Immobilie sollten steuerliche Fragestellungen nicht im Vordergrund stehen. Dennoch sollten die steuerlichen Folgen eines solchen Erwerbs nicht völlig außer Acht gelassen werden. Deshalb wollen wir im zweiten Artikel unserer Reihe „Planen Sie den Erwerb einer Immobilie?“ auf diese Fragen eingehen. Außerdem möchten wir Ihnen aufzeigen, wie Sie beim Bau einer Immobilie auf mögliche Mängel reagieren können.

Steuerliche Fragen rund um die Immobilie

Wer im Privatvermögen eine Immobilie erwirbt und diese vermietet, erzielt daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Neben den üblichen Nebenkosten und Instandhaltungsaufwendungen können auch Abschreibungen als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Die Abschreibung beträgt bei jetzt angeschafften Objekten in der Regel 2 % pro Jahr (wenn das Baujahr vor 1925 liegt, 2,5 % p.a.). Sofern es sich um eine Gewerbeimmobilie handelt, die in einem Betriebsvermögen gehalten wird, beträgt die Abschreibung bei jetzigem Erwerb 3 % p.a.. Daneben existieren Sonderabschreibungen für Gebäude mit Denkmalschutz und Gebäude in städtebaulichen Sanierungsgebieten.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang der Begriff der anschaffungsnahen Herstellungskosten. Diese liegen vor, wenn nach dem Erwerb einer Immobilie umfangreiche Sanierungsmaßnahmen notwendig sind und die Aufwendungen hierfür in den ersten drei Jahren nach Kauf des Objekts die Grenze von 15 % des Kaufpreises übersteigen. Dann können diese Sanierungskosten steuerlich nicht sofort als Aufwand geltend gemacht werden, sondern können nur mit der normalen Gebäude-AfA (in der Regel 2 % p.a.) abgeschrieben werden.

Bei Umbau- und Sanierungsmaßnahmen tritt häufig die Frage auf, ob die Kosten hierfür steuerlich sofort geltend gemacht werden können oder über einen längeren Zeitraum abgeschrieben werden müssen. Kosten zur Herstellung der Funktionstüchtigkeit des Gebäudes und Kosten zur Hebung des Standards von einem sehr einfachen auf einen mittleren oder von einem mittleren auf einen Luxus-Standard sind zu aktivieren und können steuerlich nicht sofort abgezogen werden. Eine Standardhebung liegt vor, wenn mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsmerkmale (Heizungs-, Sanitär-, Elektro-Installation und Fenster) wesentlich verbessert werden. Liegen hingegen normale Instandhaltungskosten vor, können diese vollumfänglich im Abflussjahr abgezogen werden.

Kosten für die Erweiterung des Gebäudes (Aufstockung, Anbau, sonstige Flächenvergrößerung) und für über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserungen sind zu aktivieren und mit der Gebäude-AfA abzuschreiben.

Der Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen ist ab einer Haltedauer von 10 Jahren steuerfrei. Diese Frist entfällt bei zu eigenen Wohnzwecken verwendeten Objekten.

Die Gewährleistungsklage des Bauherrn im Bauprozess

Leider ist der Bau eines Hauses viel zu oft mit reichlichen Mängeln behaftet. Dabei kann es sich um einen reinen Planungsmangel oder um einen Mangel am Unternehmerwerk selbst handeln. Ein Planungsmangel kann beispielsweise bei unzureichender Abdichtung gegen Bodenfeuchtigkeit, zu geringer Dachneigung oder fehlender Abdichtung gegen drückendes Wasser vorliegen. Unzureichende Schritt- und Trittsicherheit einer Treppe, Nichterfüllung von Anforderungen an die Wärmedämmung oder Abweichung von der geplanten Wohnfläche stellen hingegen Mängel am Bauwerk selbst dar. Hier hat der Bauherr die Möglichkeit einer sogenannten Mängelbeseitigungs- oder Gewährleistungsklage.

Dabei ist die Klage gegen den Unternehmer vor der Abnahme des Bauwerkes von der Klage nach der Abnahme zu unterscheiden. 

1. Klage gegen den Unternehmer vor der Abnahme
   Bis zur Abnahme der Bauleistung kann der Bauherr die Herstellung eines mängelfreien Bauwerkes beanspruchen. Ihm steht hier ein sogenannter Herstellungsanspruch zu. Er kann also verlangen, eine Neuherstellung vorzunehmen. Die Grenze ist hier nur die Zumutbarkeit. Das bedeutet, dass die Neuherstellung verweigert werden kann, wenn der Vorteil, den sie gewährt, gegenüber dem erforderlichen Aufwand geringwertig ist.
   
   
2. Klage gegen den Unternehmer nach der Abnahme
   Mit der Abnahme der Bauleistung erlischt sozusagen der Erfüllungsanspruch und beschränkt sich auf einen Mängelbeseitigungsanspruch. Dem Unternehmer ist es überlassen, in welchem Umfang und auf welche Weise er einen Baumangel beseitigen will. Die Kosten der Nachbesserung trägt alleine der Unternehmer.
   Ist der Unternehmer mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, kann der Bauherr den Mangel im Wege der sogenannten Ersatzvornahme bzw. des Selbsthilferechtes selbst beseitigen. Er kann dann Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, mithin einen Kostenerstattungsanspruch geltend machen. Voraussetzung des Selbsthilferechts ist ein bestehender, von dem Unternehmer aber nicht rechtzeitig erfüllter Mängelbeseitigungsanspruch. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass dem Unternehmer grundsätzlich vorher eine angemessene Frist für die Mängelbeseitigung einzuräumen ist.
   
   
3. Kostenvorschussanspruch
   Der Kostenvorschussanspruch umfasst die mutmaßlichen Nachbesserungskosten. Dies sind die erforderlichen Mängelbeseitigungs- oder Neuherstellungskosten, gegebenenfalls mit einem 20 %-igen Fremdunternehmerzuschlag bei Abrechnung auf Gutachterbasis. Ein Vorschuss scheidet jedoch dann aus, wenn die Mängelbeseitigung durch einen Fremdunternehmer bereits vorgenommen und von ihm abgerechnet wurde.
   
   
4. Klage des Bauherrn bei einem sogenannten VOB-Vertrag
   Diese Klagemöglichkeit besteht, wenn zwischen Bauherr und Unternehmer die Anwendung der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) vereinbart wurde. Die Ansprüche des Bauherrn richten sich dann nach der VOB. Auch hier ist zwischen der Klage vor und nach Abnahme der Bauleistung zu unterscheiden. Hierbei gelten unterschiedliche Rechtsgrundlagen, wobei die Nachbesserungspflicht des Unternehmers vor Abnahme eine Erfüllungspflicht darstellt, während nach der Abnahme eine echte Gewährleistungspflicht vorliegt.
   
   
5. Die sogenannte Gewährleistungsklage
   Neben dem sogenannten Erfüllungsanspruch des Bauherrn, welcher auf eine Klage auf Neuherstellung oder Mängelbeseitigung gerichtet sein kann, stehen dem Bauherrn auch Gewährleistungsansprüche zu. Hier sind insbesondere Rücktritt, Minderung sowie Schadenersatz zu nennen. Dabei ist zu beachten, dass sich die oben erörterten Ansprüche und die sogenannte Gewährleistungsklage gegenseitig ausschließen und deswegen nicht gleichzeitig geltend gemacht werden können.
   
   Bei allen Gewährleistungsklagen ist dem Unternehmer zunächst eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen.