Steuerliche Anerkennung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung - Steuerfalle Liebhaberei

Es ist keineswegs sicher, dass vom Finanzamt Verluste aus Vermietung und Verpachtung immer anerkannt werden. So mancher Vermieter muss vielmehr darum kämpfen, wenn das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht anzweifelt.

Der Steuerpflichtige muss somit zur problemlosen Anerkennung von Verlusten nachweisen, dass zumindest langfristig beabsichtigt wird, nachhaltig Überschüsse zu erzielen. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit (z. B. durch unbefristeten Mietvertrag) wird diese Einkunftserzielungsabsicht ohne weitere Prüfung angenommen. Für die Beurteilung der beabsichtigten Vermietungsdauer ist jeweils auf den Entschluss zum Zeitpunkt der Maßnahme abzustellen.

Finanzbeamte können jedoch schnell an der Einkunftserzielungsabsicht zweifeln, z. B. bei längeren Leerstandzeiten, befristeten Mietverträgen oder Veräußerung bzw. Selbstnutzung innerhalb von fünf Jahren nach der Anschaffung/Herstellung. Betroffene Vermieter müssen dann anhand einer Überschussprognose nachweisen, dass sämtliche Mieteinnahmen über die Jahre die aufgelaufenen Werbungskosten übersteigen und somit ein Totalüberschuss entsteht. Gelingt der Nachweis nicht, nimmt das Finanzamt Liebhaberei an und verwehrt den Ausgleich der Vermietungsverluste mit anderen Einkunftsarten. Dadurch steigt die Steuerbelastung für den Vermieter.

In einem umfangreichen Schreiben hat das Bundesfinanzministerium im Jahre 2004 zu der Einkunftserzielung bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Stellung bezogen. Hier wurde unter anderem geregelt, dass bei einer Miethöhe zwischen 56 % bis 75 % der ortsüblichen Miete immer eine Totalüberschussprognose aufzustellen ist. Fällt die Prognose positiv aus, wird der Werbungskostenabzug nicht eingeschränkt. Ist sie hingegen negativ, sind die Werbungskosten nur noch im Verhältnis der vereinbarten Miete zur ortsüblichen abzugsfähig. Liegt die Miete unter
56 % der ortsüblichen, ist diese Beschränkung des Werbungskostenabzugs unabhängig von einer Totalüberschussprognose immer zu beachten.

Der Bundesfinanzhof hat nun kürzlich entschieden, dass bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien stets die Einkunftserzielungsabsicht durch eine Überschussprognose nachzuweisen ist. Der Kläger wollte sich auf den Grundsatz berufen, dass bei einer auf Dauer angelegten Vermietung einer Immobilie von dieser Absicht auszugehen ist. Nach Auffassung der Richter ist dieser Grundsatz jedoch nur bei Wohnimmobilien anzuwenden. Sie übertrugen daher dem Kläger die Beweislast, seine Überschusserzielungsabsicht zu belegen.

Wichtige Indizien für die Vermietungsabsicht bei beiderlei Arten von Immobilien sind seit jeher Maßnahmen wie Vermietungsinserate, Beauftragung eines Maklers usw. Bei schwer vermietbaren Gewerbeimmobilien ist es unter Umständen darüber hinaus erforderlich, weitere Maßnahmen wie z. B. Ausbau oder Umgestaltung voranzutreiben, um das Bestehen der Vermietungsabsicht zu untermauern.

Auch für Immobilienfonds steuerlicher Gesamtüberschuss erforderlich! Neben § 15 b EStG, wonach Verluste aus Steuerstundungsmodellen seit November 2005 nur mit Gewinnen aus derselben Beteiligung verrechnet werden dürfen, prüft der Fiskus regelmäßig auch die Einkunftserzielungsabsicht bei Immobilienfonds anhand von Überschussprognosen. Bei Steuerstundungsmodellen handelt es sich um konzeptionierte modellhafte Beteiligungen, deren Ziel es ist durch Verlustzuweisungen vorrangig steuerliche Vorteile zu erzielen.