Die neue Grundsteuer

WIRTSCHAFTLICHE EINHEIT

Jede „wirtschaftliche Einheit“ ist anzugeben. Klingt einfach, ist es aber nicht. Es kommt immer auf den Einzelfall drauf an.

Das Bewertungsgesetz versteht als „wirtschaftliche Einheit“ entweder den „Betrieb der Land- und Forstwirtschaft“ (Grundsteuer A) oder „Grundvermögen“ (Grundsteuer B). Jedes Grundstück und jeder Betrieb der Land- und Forstwirtschaft stellen dabei eine eigene wirtschaftliche Einheit dar. Zum Grundvermögen zählen bebaute und unbebaute Grundstücke.

Neu ist, dass die Wohnung des Betriebsinhabers von einer Land- und Forstwirtschaft nicht mehr zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehört. Die Wohnung gehört nun daher zum Grundvermögen (Grundsteuer B).

Der Begriff des Grundstücks nach dem Bewertungsgesetz ist nicht deckungsgleich mit dem bürgerlich-rechtlichen Grundstücksbegriff. Beispielsweise können mehrere selbständige Grundstücke im Sinne des Grundbuchs eine einzige wirtschaftliche Einheit bilden und andersherum. Also kann ein Grundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes sowohl enger als auch weiter sein als der Begriff des bürgerlich-rechtlichen Begriffs.

Zu einer wirtschaftlichen Einheit werden daher Flurstücke und Gebäude zusammengefasst, die

• die gleiche Vermögensart (Betrieb der Land- und Forstwirtschaft oder Grundvermögen) haben,
• zusammen genutzt werden (z. B. ein Haus steht auf 2 Flurnummern) und
• derselben Eigentümerin bzw. demselben Eigentümer oder denselben Eigentümerinnen bzw. denselben Eigentümern gehören.

Zur wirtschaftlichen Einheit „Grundvermögen“ gehören vor allem:

• der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör,
• das Erbbaurecht
• das Wohnungseigentum und das Teileigentum.
  (Keine abschließende Aufzählung!)

Flurstücke, die außerhalb des Freistaates Bayern liegen, gehören nicht zur wirtschaftlichen Einheit „Grundvermögen“. Für diese ist eine gesonderte Grundsteuererklärung nach dem Bundesland abzugeben, wo das Flurstück liegt.

Zur wirtschaftlichen Einheit „Betrieb der Land- und Forstwirtschaft“ gehören:

• aktive Landwirtschafts-, Forstwirtschafts-, Gartenbau- oder Fischereibetriebe
• ruhende Landwirtschafts-, Forstwirtschafts-, Gartenbau- oder Fischereibetriebe
• einzelne bzw. mehrere land- und forstwirtschaftliche Flurstücke (verpachtet oder ungenutzt).

Nicht zu einem „Betrieb der Land- und Forstwirtschaft“, sondern zu einer wirtschaftlichen Einheit „Grundvermögen“, gehören:

• Wohngebäude
• Grund und Boden, der nicht land- und forstwirtschaftlich genutzt wird
• Gebäude und Gebäudeteile, die nicht land- und forstwirtschaftlich genutzt werden.

Land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke werden dem Eigentümer, nicht dem Nutzer zugerechnet.

BAYERNMODELL

Bayern wendet ein wertunabhängiges Flächenmodell an. Hierfür werden weitaus weniger Daten benötigt als für das Bundesmodell. Allerdings ist das Flächenmodell ausschließlich für das „Grundvermögen“ anzuwenden. Das bedeutet, dass für die Flächen, die unter „Betrieb der Land- und Forstwirtschaft“ fallen das Bundesmodell gilt.

Laut dem bayerischen Grundsteuergesetz werden ab 01.07.2022 von der Vermessungsverwaltung die wichtigsten Daten hierfür sogar kostenlos zur Verfügung gestellt.

Nichtsdestotrotz ist die Ermittlung der Wohn- und Nutzflächen erforderlich. Hier müssen Sie in jedem Fall selbst tätig werden.

Die Gebäudefläche bei Wohnnutzung ist die Wohnfläche im Sinne der Wohnflächenverordnung. Als Wohnnutzung gilt auch die Nutzung als häusliches Arbeitszimmer. Im Übrigen ist die Nutzfläche des Gebäudes maßgeblich.

Nutzflächen von Garagen, die im räumlichen Zusammenhang zu der Wohnnutzung stehen, der sie rechtlich zugeordnet sind, bleiben bis zu einer Fläche von insgesamt 50 m² außer Ansatz.

 

SCHREIBEN VOM FINANZAMT AB APRIL 2022

An alle natürlichen Personen, welche wirtschaftliche Einheiten besitzen, werden von der Finanzverwaltung Informationsschreiben versandt. Hierin werden die Daten, die bei der Finanzverwaltung gespeichert sind, aufgeführt. Also je wirtschaftliche Einheit ein eigenes Schreiben. Somit kann es sein, dass Sie z. B. 4 Schreiben erhalten werden, wenn Sie 4 selbständige Grundstücke besitzen. Die Angaben in diesen Schreiben sind aber zu überprüfen! Diese Daten enthalten nur die Daten, die der Finanzverwaltung vorliegen. Das heißt nicht, dass diese korrekt sein müssen, da diese Daten teilweise aus dem Jahr 1964 stammen und somit meist veraltet sind! Somit sind Sie hier wieder gefragt und müssen tätig werden.

An Firmen, die Grundbesitz halten, gehen diese Informationsschreiben aufgrund des großen Papieraufwandes nicht! Firmen haben in der Regel Ihre Daten selbst parat und sind steuerlich vertreten.

 

STICHTAGSPRINZIP

Die Verhältnisse am 01.01.2022 sind maßgebend. Also wer am 01.01.2022 Eigentümer eines Grundstückes war, hat die Erklärung abzugeben. Bei einem Eigentumswechsel nach dem 01.01.2022 hat der neue Eigentümer eine Anzeigepflicht, wie bisher auch. Hier hat sich an der Rechtslage zu vorher nichts geändert.

 

WER MUSS EINE ERKLÄRUNG ABGEBEN?

• Eigentümerinnen und Eigentümer eines Grundstücks
• Eigentümerinnen und Eigentümer eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
• Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind: die Erbbauberechtigten
• Bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden:
  für den Grund und Boden die Eigentümerinnen oder Eigentümer des Grund und Bodens und für die Gebäude die (wirtschaftlichen) Eigentümerinnen oder (wirtschaftlichen) Eigentümer des Gebäudes

Befindet sich das Grundstück bzw. der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft im Eigentum mehrerer Personen bzw. Gemeinschaften (Miteigentum), müssen diese gemeinsam eine Grundsteuererklärung abgeben.

Ist ein Gebäude in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt, wird jede Wohnung gesondert mit der zu der Wohnung gehörenden anteiligen Grundstücksfläche und der Wohnfläche angesetzt.

 

DIESE UNTERLAGEN BZW. INFORMATIONEN BENÖTIGEN SIE FÜR DAS BAYERNMODELL

• Lage des Grundstücks bzw. des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
• Gemarkung, Flur und Flurstück des Grundvermögens
• Eigentumsverhältnisse
• Fläche des Grundstücks
• Wohnfläche des Gebäudes
• Miteigentumsanteil [Zähler/Nenner]
• Nutzungsart (Wohnzwecke, nicht Wohnzwecke)
• Gebäude auf fremdem Grund und Boden / Erbbaurecht

Sie finden die entsprechenden Daten zum Beispiel im Kaufvertrag, in der Flurkarte, im Grundbuchblatt, im Einheitswertbescheid, im Grundsteuerbescheid oder in der Teilungserklärung.

Sollten die erforderlichen grundstücksbezogenen Daten nicht (mehr) auffindbar sein, kann eine Flurkarte beim Vermessungsamt und ein Grundbuchauszug beim zuständigen Amtsgericht gegen Gebühr beantragt werden.

 

DIESE UNTERLAGEN BZW. INFORMATIONEN BENÖTIGEN SIE FÜR DAS BUNDESMODELL

• Lage des Grundstücks bzw. des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
• Gemarkung, Flur und Flurstück des Grundvermögens
• Eigentumsverhältnisse
• Grundstücksart (unbebaut, Wohngrundstück, andere Bebauung)
• Fläche des Grundstücks
• Wohnfläche und Bruttogrundfläche des Gebäudes
• Baujahr
• mehrere Gemeinden [ja/nein]
• Miteigentumsanteil [Zähler/Nenner]
• Nutzungsart (eigene Wohnzwecke, eigengewerbliche Nutzung, fremde Wohnzwecke, fremdgewerbliche Nutzung)
• Bodenrichtwert
• Baudenkmal [ja/nein]
• Abbruchverpflichtung

Sie finden die entsprechenden Daten zum Beispiel im Kaufvertrag, in der Flurkarte, im Grundbuchblatt, im Einheitswertbescheid, im Grundsteuerbescheid oder in der Teilungserklärung.

Sollten die erforderlichen grundstücksbezogenen Daten nicht (mehr) auffindbar sein, kann eine Flurkarte beim Vermessungsamt und ein Grundbuchauszug beim zuständigen Amtsgericht gegen Gebühr beantragt werden.